quote:

---

Op 1 november 2012 1:47 schreef XXL het volgende:
Nee, ik ervaar het als nuttig om misschien 2% max te krijgen op mijn spaargeld wat ik dan aan inflatie weer kwijt ben en aan de andere kant 3,8 procent rente - belastingaftrek te betalen.

Ik heb geen economie gestudeerd maar in mijn oren klinkt dat niet logisch.

---

Wat Powertieke zegt.

Ik heb zelf een spaarhypotheek met de rente 30 jaar vast. Rentepercentage 5,05%. (Extra afweging daarbij was dat mijn hypotheeklasten 30 jaar exact hetzelfde blijven, terwijl mijn inkomen - hopelijk - stijgt. Dan heb je ook niet zo veel last van inflatie.)

30 jaar lang maximale aftrek dus (net als jij). Maar ik heb 5,05% rendement op de gekoppelde spaarpolis. Ik ben dus vrij weinig kwijt aan de premie van de spaarpolis, want hoe hoger het rendement, hoe lager de premie.

Jij benadeelt jezelf juist in deze situatie omdat jij over het geld dat je over houdt van zijn leven geen 5% rendement gaat halen. En dan krijg ik daarbovenop nog per jaar een flink bedrag terug van de belasting (net als jij).

En het voordeel van een spaarhypotheek is dat het eindkapitaal gegarandeerd is. Geen restschuld whatsoever dus. Relatief weinig kwijt aan (netto) hypotheeklasten plus een huis dat vanzelf voor de volle 100% van mij wordt. Geen risico, maar wel 5% rendement en vermogensopbouw. Vond het wel een aardige deal.

[Dit bericht is gewijzigd door altx op 01-11-2012 8:59]

quote:

---

Op 31 oktober 2012 6:05 schreef powertieke het volgende:
En dat doe je ook?

---

Dat was de vraag waar het om ging.
Niet of ik de belasting wel maximaal een poot uit kan trekken.

Dat ik niet de meest gunstige hypotheekvorm heb weet ik zelf ook wel, maar toch lief dat jullie het nog even uitleggen.

Om eerlijk te zijn kan ik daar bij een gezinsinkomen van 70k en een bruto hypotheeklast van 340 euro niet echt wakker van liggen.

Ik heb gekozen voor relatief lage maandlasten en een stukje vrijheid wat betreft aflossingen waarvan ik vind dat het bij mijn leefstijl past.
Komt het even niet uit, dan hoef ik niet af te lossen.
De schenking die ik laatst, na de verkoop van haar huis, van mijn moeder kreeg heb ik bijvoorbeeld netjes de hypotheek gestopt.

Wat betreft 'een huis dat vanzelf voor de volle 100% van mij wordt' zal in de toekomst wel blijken of dat überhaubt handig is. Ik denk persoonlijk dat de tijd dat je bij financiële tegenslagen eerst je overwaarde mag opsnoepen voordat je geld van de staat krijgt niet meer al te ver in de toekomst ligt.

Dan moet je wel overwaarde hebben. Dat wordt momenteel in rap tempo ook steeds minder.

Het stel met wie ik zeer regelmatig omga, gaat 255.000 euro neertellen voor een huis dat een jaar geleden nog voor 385.000 euro (!) te koop stond. De huizenprijzen zijn in een vliegende val terechtkomen en dat zal de komende tijd nog wel doorgaan.

De plannen dat starters vanaf 2013 alleen nog maar een annuïtaire hypotheek af mogen sluiten als ze aanspraken willen maken op de renteaftrek, gaan voorlopig namelijk ook nog steeds door.

Daarom los ik ook wat af om sowieso het risico op restschuld te beperken. Restschuld waarover ik me voorlopig nog geen zorgen maak.
Mijn hypotheek is op dit moment nog steeds minder dan de helft van de waarde van mijn woning.

owja.

Jij krijgt inderdaad een rendement van 5.05% op je betaalde premie. Heb je in je berekening ook meegenomen dat je over je hypotheek bijna 1.3%, of anders gezegd: één derde, meer rente betaalt dan ik om dat rendement te behalen?

quote:

---

Op 1 november 2012 9:37 schreef XXL het volgende:
Daarom los ik ook wat af om sowieso het risico op restschuld te beperken. Restschuld waarover ik me voorlopig nog geen zorgen maak.
Mijn hypotheek is op dit moment nog steeds minder dan de helft van de waarde van mijn woning.

owja.

Jij krijgt inderdaad een rendement van 5.05% op je betaalde premie. Heb je in je berekening ook meegenomen dat je over je hypotheek bijna 1.3%, of anders gezegd: één derde, meer rente betaalt dan ik om dat rendement te behalen?

---

Ja, want die rente is aftrekbaar, dus netto valt het wel mee.

Heb jij overigens de rente dan ook 30 jaar vast staan? Want dat was de belangrijkste overweging voor 5,05% rente/rendement. Ik heb er geen last van als de rente stijgt. (En ook niet echt als de rente daalt, omdat ik dan in ieder geval nog mijn rendement haal.)

Is schrikken hoor als je de rente 10 jaar vast hebt gezet en die is dan 2% hoger (wat best reëel is).

Maar met een spaarhypotheek heeft dat relatief sowieso minder zin, omdat lagere rente ook lager rendement betekent.

Maar het is dus niet zo dat je in eerste instantie voor een hoog rendement gaat, maar je besluit de rente een bepaalde periode vast te zetten en dan dempt het hogere rendement op de spaarpolis het effect van de hogere rente. Alles bij elkaar ga je dan voor 100% zekerheid en als prettig bij-effect betaal je minder spaarpremie.

Overigens ben ik het met je eens dat je voor een volledige beeld de complete berekeningen naast elkaar moet zetten. Maar mijn geluk is dat wij de software maken waarmee je dat kunt doen.

[Dit bericht is gewijzigd door altx op 01-11-2012 10:00]

quote:

---

Op 1 november 2012 9:50 schreef altx het volgende:
Heb jij overigens de rente dan ook 30 jaar vast staan? Want dat was ook de overweging voor 5,05% rente/rendement. Ik heb er geen last van als de rente stijgt. (En ook niet echt als de rente daalt, omdat ik dan in ieder geval nog mijn rendement haal.)

---

Variabel.

Gezien het lage bedrag wat ik verwoon ben ik bereid dat risico te nemen.
Ik heb inderdaad wel wat schommelingen in de maandlasten. Als de rente iets stijgt wordt mijn fiscaal voordeel ook groter.

Meer rente betalen om schommelingen in de maandlasten te voorkomen is niet zo mijn ding.
Zelfs als de rente verdubbelt, wat ik niet zo snel zie gebeuren, is dat voor mij geen onoverkomelijk probleem.

quote:

---

Op 1 november 2012 10:00 schreef XXL het volgende:
Variabel.

Gezien het lage bedrag wat ik verwoon ben ik bereid dat risico te nemen.
Ik heb inderdaad wel wat schommelingen in de maandlasten. Als de rente iets stijgt wordt mijn fiscaal voordeel ook groter.

Meer rente betalen om schommelingen in de maandlasten te voorkomen is niet zo mijn ding.
Zelfs als de rente verdubbelt, wat ik niet zo snel zie gebeuren, is dat voor mij geen onoverkomelijk probleem.

---

Ja, dat is een leuk punt waar wij het op kantoor nog wel eens over hebben.

Met variabele rente ben je in een periode van 30 jaar ALTIJD goedkoper uit.

Alleen moet je de pieken ook kunnen dragen. Als die pieken betekenen dat je een periode lang op een houtje kan gaan zitten bijten, is het niet zo'n handig idee. Maar als je de pieken kunt dragen, kan het prima.

Als je er vantevoren maar over nagedacht hebt, maar dat heb je.

Had ik trouwens al gezegd dat ik ook een rendement van 6.1 % haal op een deel van mijn geld omdat ik maandelijks een zegelboekje van AH vol spaar?

quote:

---

Op 1 november 2012 10:07 schreef altx het volgende:
Ja, dat is een leuk punt waar wij het op kantoor nog wel eens over hebben.

Met variabele rente ben je in een periode van 30 jaar ALTIJD goedkoper uit.

---

Dit lijkt me wel erg stellig gebracht. Het zal vast historisch wel kloppen, maar of het ook opgaat voor de komende tijd 30 jaar kun je nooit met zekerheid zeggen. Wel snap ik overigens je punt.

Zelf heb ik een 10-jaar vast bankspaarhypo, 4,5% rente, vond dat wel een mooie horizon en zie daarna wel weer verder

Ik denk dat altx qua maandlasten wel gelijk heeft. Vanuit liquiditeitsoogpunt (i.e. cash geld elke maand) is zijn optie het beste. Vanuit solvabiliteitsoogpunt (verhouding tussen je vermogen en je schulden) niet. Met een spaarhypotheek los je pas over 30 jaar af, met een annuïtaire hypotheek begin je meteen met aflossen. Je schuldpositie wordt dan elke maand een beetje gunstiger.

Ik wil niets afdingen op altx z'n berekeningen want die zullen zeker wel kloppen. Als je ervan uit gaat dat alles goed gaat en alles bij het oude blijft, is een spaarhypotheek qua handje-contantje elke maand dus gunstiger. En dat terwijl je uiteindelijk tóch alles aflost.

Maar misschien blijft niet alles bij het oude. De staat is één van de meest onbetrouwbare partners die je kunt hebben, qua regelingen (levensloopregeling iemand?). De hypotheekrenteaftrek kan radicaal veranderen/verdwijnen. De huizenprijzen zouden kunnen kelderen. Misschien wil de bank dan wel voortijdig geld zien (dat recht hebben ze vast wel, heeft iedereen z'n hypotheekakte netjes uitgeplozen?). Misschien word je invalide. Misschien word je kind invalide, of moet je het verzorgingshuis van je ouders gaan betalen. Misschien verlies je je baan. Misschien komt er deflatie, waardoor je schuld veel meer waard wordt.
Bij een annuïtaire hypotheek ondervang je al die rampen in meer of mindere mate doordat je je schuld geleidelijk afbouwt.

Het is geen wet van meden en perzen. Als het vierhonderd euro per maand scheelt in het voordeel van de spaarhypotheek, zou ik het ook wel weten. Als het vier tientjes per maand scheelt, wordt het een moeilijkere keuze. Daarnaast hangt het ook af van je eigen toekomstperspectief, risicobereidheid, waardeontwikkeling van je huis, etc. Het één is niet a priori beter dan het ander.

Wat ik eigenlijk bedoel te zeggen, en waar ik veel te lang over doe, is dat de maandelijkse lasten niet het enige argument zijn in de keuze voor een bepaalde aflossingsvorm (bv. spaar of annuïtair).

BTW -- ik heb een spaarhypotheek, en zou willen dat ik een annuïtaire had.

[Dit bericht is gewijzigd door M. op 01-11-2012 19:53]

quote:

---

Op 1 november 2012 19:51 schreef M. het volgende:
Ik denk dat altx qua maandlasten wel gelijk heeft. Vanuit liquiditeitsoogpunt (i.e. cash geld elke maand) is zijn optie het beste. Vanuit solvabiliteitsoogpunt (verhouding tussen je vermogen en je schulden) niet. Met een spaarhypotheek los je pas over 30 jaar af, met een annuïtaire hypotheek begin je meteen met aflossen. Je schuldpositie wordt dan elke maand een beetje gunstiger. (...)

---

Dit is niet helemaal waar. De gekoppelde spaarverzekering/-rekening vertegenwoordigt ook een bepaalde waarde. Of je nu je schuld direct afgelost hebt of je hebt er een bepaald opgebouwd vermogen tegenover staan, maakt vrij weinig uit.

Ik heb zelf trouwens inderdaad nog een ouderwetse spaarverzekeringhypotheek. Tegenwoordig zijn bankspaarhypotheken meer in de mode. Maar het voordeel van een spaarverzekeringhypotheek is dat je overlijdensrisico gelijk meeverzekerd hebt. Met een bankspaarhypotheek moet je nog een losse overlijdensrisicoverzekering afsluiten. (En met een annuïtaire hypotheek vanzelfsprekend ook.)

Andere risico's moet je inderdaad goed over nadenken, zoals arbeidsongeschiktheid. Maar ik heb bewust geen arbeidsongeschiktheidsverzekering afgesloten, want die zijn relatief duur voor wat je ervoor terug krijgt.

quote:

---

(...)
Het is geen wet van meden en perzen. Als het vierhonderd euro per maand scheelt in het voordeel van de spaarhypotheek, zou ik het ook wel weten. Als het vier tientjes per maand scheelt, wordt het een moeilijkere keuze. (...)

---

[Uitgaande van een hypotheek van 250.000 euro]: De eerdere jaren scheelt het netto een paar tientjes per maand wat per jaar oploopt totdat het inderdaad op een gegeven moment een eurootje of 400 per maand scheelt. Dat is bijna per definitie zo. De enige uitzondering is als je toch al geen renteaftrek hebt, als je een hypotheek in box 3 hebt.

quote:

---

(...) Misschien komt er deflatie, waardoor je schuld veel meer waard wordt. (...)

---

Ik snap het probleem hiervan niet helemaal. Je gekoppelde spaarverzekering/-rekening is ook meer waard. Plus de belangrijkste eigenschap van een (bank)spaarhypotheek is de gegarandeerde aflossing. Als je een volledige (bank)spaarhypotheek hebt, dan heb je aan het einde van de rit gegarandeerd geen restschuld.

[Dit bericht is gewijzigd door altx op 01-11-2012 21:19]

De meeste van die ouderwetse spaarverzekeringhypotheken zijn woekerpolissen...

Ik heb er ook een, gelukkig zonder enige vorm van beleggen.

quote:

---

Op 1 november 2012 20:13 schreef powertieke het volgende:
De meeste van die ouderwetse spaarverzekeringhypotheken zijn woekerpolissen...

Ik heb er ook een, gelukkig zonder enige vorm van beleggen.

---

Spaarverzekeringhypotheek is per definitie zonder beleggen. Hence de gegarandeerde aflossing.

Verwar je het niet met levensverzekeringhypotheken?



Over dat woekerpolis gedeelte: Je moet ze inderdaad qua maandlasten wel even met elkaar vergelijken. Maar ik zou met een bankspaarhypotheek niet (significant) goedkoper uit zijn. Ingebouwde overlijdensdekking is wat dat betreft relatief goedkoper dan als je een hele extra verzekering erbij moet afsluiten.

edit: Even de berekening gedaan en het scheelt 7 euro per maand met een bankspaarhypotheek, wat ik kwijt ben (even mijn internetbankieren overzicht gecheckt). En dat is dus inclusief mijn overlijdensdekking, die je bij een bankspaarhypotheek apart af zou moeten sluiten.

Voor de mensen die met Excel overweg kunnen: De berekening van de inleg van een bankspaarhypotheek is heel simpel: de PMT-functie in Excel.

[Dit bericht is gewijzigd door altx op 01-11-2012 20:38]

Wellicht, maar in de basis is het hetzelfde. Meestal (bij hypotheken afgesloten tussen 2003/2007) betaal je te veel voor de gekoppelde verzekering.

Afijn. Dit is dus de reden waarom ze geen gemengde en ondoorzichtige financiële producten meer willen hebben, blijkbaar. Als specialisten al twisten, hoe lastig is deze materie dan niet voor de gemiddelde consument?

Het misselijke met hypotheken is dat je er als gewone kloot maximaal 2 á 3 keer mee te maken krijgt in je leven.

Dus echt kans om er goed in te worden is er niet.

quote:

---

Op 1 november 2012 20:01 schreef altx het volgende:
Ik heb zelf trouwens inderdaad nog een ouderwetse spaarverzekeringhypotheek. Tegenwoordig zijn bankspaarhypotheken meer in de mode. Maar het voordeel van een spaarverzekeringhypotheek is dat je overlijdensrisico gelijk meeverzekerd hebt. Met een bankspaarhypotheek moet je nog een losse overlijdensrisicoverzekering afsluiten. (En met een annuïtaire hypotheek vanzelfsprekend ook.)

---

goed dat je het zegt idd want bij een spaarhypotheek is het overlijdensrisico constant (ter grootte v/h hypotheekbedrag) en bij annuïtair neemt het af (parallel aan de restschuld), dus bij annuïtair kan je besparen op de overlijdensrisicopremie. Dat kan aardig in de centen lopen, als je op leeftijd komt, rokerstarieven betaalt, AIDS krijgt etc.

quote:

---

Ik snap het probleem hiervan niet helemaal. Je gekoppelde spaarverzekering/-rekening is ook meer waard. Plus de belangrijkste eigenschap van een (bank)spaarhypotheek is de gegarandeerde aflossing. Als je een volledige (bank)spaarhypotheek hebt, dan heb je aan het einde van de rit gegarandeerd geen restschuld.

---

Het eventuele probleem zou zich vooral voordoen in de eerste helft van de looptijd, als het gespaarde tegoed nog onder de helft van de totale lening zit. De bank komt over de brug op zo'n moment, omdat het risico voor de bank veel groter wordt.

quote:

---

Op 1 november 2012 20:22 schreef powertieke het volgende:
Het misselijke met hypotheken is dat je er als gewone kloot maximaal 2 á 3 keer mee te maken krijgt in je leven.

Dus echt kans om er goed in te worden is er niet.

---

Dat idee kreeg ik ook al. Bovendien duizelt het me altijd aan informatie na een gesprek met zo'n adviseur. Zoiets moet toch ook simpel uitgelegd kunnen worden?

quote:

---

Op 1 november 2012 20:24 schreef M. het volgende:
goed dat je het zegt idd want bij een spaarhypotheek is het overlijdensrisico constant (ter grootte v/h hypotheekbedrag) en bij annuïtair neemt het af (parallel aan de restschuld), dus bij annuïtair kan je besparen op de overlijdensrisicopremie. Dat kan aardig in de centen lopen, als je op leeftijd komt, rokerstarieven betaalt, AIDS krijgt etc.

---

Niet helemaal ouderwets dan. Want bij degene die ik heb, kon je dat zelf kiezen. Dat had ik inderdaad erbij moeten vermelden want 100% gelijkblijvende overlijdensdekking heeft niemand wat aan. Dan betaal je inderdaad te veel premie. (Het overlijdensrisico is overigens niet helemaal constant, want je hebt de opgebouwde waarde van je spaarverzekering-/rekening nog.)

Ik heb zelf het minimale aan overlijdensdekking wat o.b.v. NHG verplicht is (het gedeelte van de hypotheek boven 80% van de taxatiewaarde van de woning, uit mijn hoofd).
Ik heb als alleenstaande weinig aan 100% overlijdensdekking, omdat in dat geval gewoon mijn huis verkocht kan worden.

quote:

---

Het eventuele probleem zou zich vooral voordoen in de eerste helft van de looptijd, als het gespaarde tegoed nog onder de helft van de totale lening zit. De bank komt over de brug op zo'n moment, omdat het risico voor de bank veel groter wordt.

---

Dan wens ik ze veel succes. Want als jij netjes de rente + premie betaalt, kunnen ze hoog of laag springen...



Maar wat is dan de (belangrijkste) reden dat je een annuïtaire hypotheek had willen hebben?



Toch maar eens de vergelijking gedaan:

Eerste kolom het jaar. Tweede kolom mijn huidige netto hypotheeklasten per maand. Derde kolom wat die netto lasten per maand met een annuïtaire hypotheek zouden zijn.



[Dit bericht is gewijzigd door altx op 02-11-2012 8:37]

quote:

---

Op 1 november 2012 20:28 schreef altx het volgende:
Ik heb zelf het minimale aan overlijdensdekking wat o.b.v. NHG verplicht is (het gedeelte van de hypotheek boven 80% van de taxatiewaarde van de woning, uit mijn hoofd).

Ik heb als alleenstaande weinig aan 100% overlijdensdekking, omdat in dat geval gewoon mijn huis verkocht kan worden.

---

Grappig, precies vanuit die gedachtegang heb ik geen overlijdensdekking.

Echter: had ik geweten hoe mijn situatie zou veranderen in een paar jaar tijd, eerst een dochter die besluit toch bij mij te gaan wonen ipv bij mijn ex en 2 jaar daarna ook nog eens de ware tegen komen en samen gaan wonen, zou ik wat dat betreft waarschijnlijk achteraf gezien toch een andere keus hebben gemaakt.

quote:

---

Op 1 november 2012 20:28 schreef altx het volgende:
Maar wat is dan de (belangrijkste) reden dat je een annuïtaire hypotheek had willen hebben?

---

Ik ben ingestapt vlak voordat de pleuris uitbrak in 2008. Inmiddels is mijn huis een flinke hap minder waard dan mijn hypotheek. Als ik nu zou verkopen blijf ik dus zitten met een flinke restschuld. Ik zou graag het gat tussen hypotheek en waarde van het huis willen verkleinen door elke maand een beetje af te lossen. Ik zie mezelf hier nl. niet nog 25 jaar wonen (wel 5 en misschien ook wel 10, maar dan wil ik wel weg denk ik).

quote:

---

Op 2 november 2012 9:03 schreef M. het volgende:
Ik ben ingestapt vlak voordat de pleuris uitbrak in 2008. Inmiddels is mijn huis een flinke hap minder waard dan mijn hypotheek. Als ik nu zou verkopen blijf ik dus zitten met een flinke restschuld. Ik zou graag het gat tussen hypotheek en waarde van het huis willen verkleinen door elke maand een beetje af te lossen. Ik zie mezelf hier nl. niet nog 25 jaar wonen (wel 5 en misschien ook wel 10, maar dan wil ik wel weg denk ik).

---

Okay, duidelijk.

quote:

---

Op 2 november 2012 9:03 schreef M. het volgende:
Ik ben ingestapt vlak voordat de pleuris uitbrak in 2008. Inmiddels is mijn huis een flinke hap minder waard dan mijn hypotheek. Als ik nu zou verkopen blijf ik dus zitten met een flinke restschuld. Ik zou graag het gat tussen hypotheek en waarde van het huis willen verkleinen door elke maand een beetje af te lossen. Ik zie mezelf hier nl. niet nog 25 jaar wonen (wel 5 en misschien ook wel 10, maar dan wil ik wel weg denk ik).

---

Hier nagenoeg hetzelfde, huis ietsje eerder gekocht (en nu kreeg ik dit jaar een ferme renteverhoging want ik kan toch nergens anders heen). Destijds om goede redenen ook gekocht (bijvoorbeeld omdat ik anders zes jaar moest wachten en dan maar kijken wat ik voor hetzelfde geld kreeg).

Ik heb net vandaag post van mijn bank dat mijn rente per 1 januari omlaag gaat.

Erg vervelend weer.

Offerte maandag tekenen en indienen, stapjevoorstapje..